ÁREAS DE PRÁCTICA
Lista de verificación para la planificación fiscal inmobiliaria en EE. UU. para inversores extranjeros
FIRPTA, impuesto sobre sucesiones, ingresos por alquileres y estructuración: antes, durante y después de la adquisición.
Los inversores extranjeros en bienes raíces estadounidenses se enfrentan a una serie de obligaciones fiscales específicas en cada etapa de la propiedad: adquisición, tenencia, venta y fallecimiento. La retención de impuestos según la ley FIRPTA, el impuesto sobre sucesiones en activos ubicados en EE. UU., el impuesto sobre la renta de los alquileres y las consecuencias fiscales de vender a través de una estructura inadecuada pueden afectar significativamente la rentabilidad de la inversión. Planificar antes de la adquisición es mucho más rentable que reestructurar después, pero nunca es tarde para analizar y mejorar una situación ya existente.
Esta lista de verificación está organizada por fases. Siga las secciones que correspondan a su situación actual, ya sea que esté evaluando una nueva adquisición, revisando una propiedad existente, preparándose para una venta o gestionando el patrimonio de un propietario extranjero.
¿Quién debería usar esto?
Esta lista de verificación está dirigida a personas no estadounidenses (individuos, familias y entidades extranjeras) que estén adquiriendo, poseyendo o planeando vender o transferir bienes inmuebles en Estados Unidos. Está organizada por fases: adquisición, período de tenencia, enajenación y sucesión. Utilice las secciones que correspondan a su situación actual.
Sección 1
Antes de la adquisición: decisiones de estructuración
Las decisiones fiscales más importantes para un inversor inmobiliario extranjero se toman antes de la firma del contrato de compraventa. Estructurar la operación a posteriori conlleva el riesgo de retención fiscal según la FIRPTA y la posible obtención de ganancias.
- Determina tu estatus de residencia fiscal en EE. UU.: ¿eres un extranjero no residente (NRA), un residente estadounidense o una persona con doble estatus? Tu tratamiento fiscal difiere fundamentalmente según tu estatus.
Un ciudadano extranjero que pasa un tiempo considerable en Estados Unidos puede convertirse inadvertidamente en residente fiscal estadounidense según la Prueba de Presencia Sustancial, lo que cambia por completo el análisis. Confirme su estatus de residencia antes de continuar.
- Identifique su país de residencia y analice si se aplica algún tratado fiscal estadounidense sobre sucesiones o sobre la renta, y qué beneficios fiscales ofrece.
Estados Unidos tiene convenios para la tributación de sucesiones con un número limitado de países (entre ellos Francia, Alemania, Reino Unido, Países Bajos y otros). Estos convenios pueden aumentar significativamente la exención o el crédito fiscal disponible para las sucesiones. Los convenios para la tributación de la renta pueden reducir los tipos impositivos sobre los ingresos por alquiler.
- Analice la exposición al impuesto sobre sucesiones de la adquisición propuesta: los bienes inmuebles en EE. UU. son un activo situado en EE. UU. sujeto al impuesto sobre sucesiones de EE. UU. en el patrimonio de un extranjero no residente, con una exención de tan solo 60.000 dólares.
Para una propiedad de 1 millón de dólares a nombre directo de una asociación sin ánimo de lucro, el posible impuesto sobre sucesiones en EE. UU. supera los 370.000 dólares. Para una propiedad de 3 millones de dólares, supera los 1,17 millones de dólares. Este análisis debe realizarse antes de la adquisición, no después.
- Seleccione la estructura de tenencia adecuada (propiedad directa, LLC estadounidense, sociedad intermediaria extranjera o estructura corporativa dual extranjera/estadounidense) en función de los objetivos del inversor en materia de impuesto sobre la renta, impuesto sobre sucesiones y la Ley FIRPTA.
La propiedad directa es la opción más sencilla, pero no ofrece protección contra el impuesto sobre sucesiones. Una LLC estadounidense ofrece protección de responsabilidad, pero puede no excluir la propiedad del patrimonio imponible en EE. UU. si la participación en la LLC se clasifica como un activo ubicado en EE. UU. Una estructura de dos niveles puede eliminar la exposición al impuesto sobre sucesiones, pero introduce impuestos corporativos sobre las ganancias y la complejidad de la FIRPTA en caso de venta.
- Analice las implicaciones de la FIRPTA de la estructura propuesta: ciertas estructuras (por ejemplo, la adquisición a través de una corporación extranjera) afectan la tasa de retención y la disponibilidad de excepciones de no reconocimiento en transacciones futuras.
- Obtenga un Número de Identificación Fiscal Individual (ITIN, por sus siglas en inglés) si aún no tiene un número de identificación fiscal estadounidense, ya que es necesario para presentar las declaraciones de impuestos estadounidenses relacionadas con la propiedad.
- Contrate a un abogado inmobiliario estadounidense y a una compañía de títulos de propiedad familiarizada con las transacciones de compradores extranjeros, y asegúrese de que el asesor fiscal estadounidense esté coordinado con el equipo de cierre de la operación inmobiliaria antes de que se firme el contrato de compraventa.
Sección 2
FIRPTA — Obligaciones del comprador en el momento de la adquisición
La FIRPTA impone obligaciones al comprador, no solo al vendedor. Si usted compra a una persona extranjera y no retiene el impuesto correspondiente, usted, como comprador, es responsable de dicha retención.
- Determine si el vendedor es una persona extranjera a efectos de la FIRPTA: un ciudadano o residente estadounidense que vende su propia casa generalmente no está sujeto a la FIRPTA; un extranjero no residente o una corporación extranjera sí lo está.
El comprador debe obtener del vendedor una certificación que confirme su condición de persona estadounidense o extranjera. Una certificación falsa no exime al comprador de la obligación de retener el pago si el vendedor es, de hecho, una persona extranjera.
- Confirme la tasa de retención aplicable; generalmente, el 15 % del precio bruto de venta para la mayoría de las transacciones. Se aplica una tasa reducida del 10 % para propiedades vendidas por 1 millón de dólares o menos que se utilizarán como residencia.
- Determine si se aplica alguna exención de la FIRPTA, incluida la exención de residencia principal (precio de venta de $300,000 o menos, el comprador tiene la intención de usarla como residencia), la certificación de persona no extranjera o un certificado de retención emitido por el IRS.
- Si el vendedor ha solicitado un certificado de retención (Formulario 8288-B) y este ha sido emitido, confirme el monto de retención reducido autorizado por el IRS antes del cierre.
- Remita cualquier retención requerida de FIRPTA al IRS utilizando el Formulario 8288 y el Formulario 8288-A dentro de los 20 días posteriores al cierre.
El plazo de 20 días es estricto: el pago tardío conlleva intereses y penalizaciones. El abogado o la compañía de títulos de propiedad suelen encargarse de esto, pero el comprador debe confirmar que se esté realizando correctamente.
Sección 3
Ingresos por alquiler: planificación fiscal durante el período de tenencia.
Los ingresos por alquiler en EE. UU. pagados a un extranjero no residente están sujetos por defecto a una retención del 30 % sobre el importe bruto. La opción de tributación neta del artículo 871(d) puede reducir drásticamente la carga fiscal, pero debe elegirse y el momento de la elección es crucial.
- Determine cómo se utilizará la propiedad: uso personal exclusivo, alquiler o uso mixto. El tratamiento fiscal difiere significativamente para cada categoría.
- Si la propiedad se va a alquilar, evalúe la Elección Neta de la Sección 871(d), que permite a un NRA tratar los ingresos por alquiler como ingresos efectivamente conectados, gravados a tasas progresivas sobre los ingresos netos después de las deducciones.
Sin la opción de tributación neta, el administrador de la propiedad o el inquilino deben retener el 30 % de los pagos brutos del alquiler y remitirlo al IRS. Con esta opción, el arrendatario no residente presenta una declaración de impuestos sobre la renta en EE. UU. (Formulario 1040-NR) y paga impuestos sobre los ingresos netos por alquiler después de deducir los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, la depreciación, los honorarios de administración y otros gastos. Para la mayoría de las propiedades de alquiler, la opción de tributación neta resulta en una reducción significativa de impuestos.
- Si se opta por la opción de tributación neta, contrate a un contador estadounidense para que prepare las declaraciones anuales del Formulario 1040-NR, en las que se informan los ingresos por alquiler y las deducciones, requisito que se exige cada año que la propiedad genere ingresos por alquiler.
- Analice si un tratado fiscal aplicable reduce la tasa de retención sobre los ingresos por alquiler; algunos tratados reducen la tasa predeterminada del 30%, aunque la opción Net Choice suele ser más favorable.
- Si la propiedad está gestionada por un administrador de propiedades estadounidense, asegúrese de que dicho administrador esté al tanto de la condición de residente no residente del propietario y de los requisitos de retención aplicables; los administradores de propiedades son agentes de retención y pueden ser responsables por no retener los impuestos correspondientes.
- Compruebe si los días de uso personal y los días de alquiler afectan a la deducibilidad de los gastos; las propiedades de uso mixto están sujetas a limitaciones según las normas para casas de vacaciones.
- Depreciar los bienes inmuebles estadounidenses durante el período de depreciación aplicable: la depreciación es una deducción importante en virtud de la Opción Neta y debe controlarse para el ajuste de la base en caso de venta eventual.
Sección 4
Planificación del impuesto sobre sucesiones en EE. UU. — Durante el período de tenencia
La exposición al impuesto sobre sucesiones en EE. UU. sobre bienes inmuebles estadounidenses propiedad de un extranjero no residente es continua y aumenta a medida que el valor de la propiedad se revaloriza. Se recomienda una revisión anual a medida que crece la cartera de inversiones.
| Paso | Acción | Qué debes saber |
|---|---|---|
| Valor | Revisar anualmente el valor justo de mercado actual de todos los bienes inmuebles y activos ubicados en Estados Unidos. | Realiza un seguimiento de la exposición al impuesto sobre sucesiones a medida que la propiedad se revaloriza. |
| Clasificar | Confirme la clasificación de todos los activos de la cartera como ubicados en Estados Unidos, incluyendo participaciones en sociedades de responsabilidad limitada, participaciones en sociedades colectivas y cuentas bancarias. | Los bienes inmuebles estadounidenses siempre se consideran ubicados en EE. UU. Una participación en una LLC estadounidense que posea bienes inmuebles en EE. UU. también puede clasificarse como ubicada en EE. UU. según las normas de transparencia fiscal, dependiendo de la jurisdicción y el análisis aplicable. Las cuentas bancarias en sucursales estadounidenses de bancos extranjeros pueden no considerarse ubicadas en EE. UU.; las cuentas bancarias en bancos estadounidenses generalmente sí lo son. |
| Tratado | Analizar si un tratado fiscal estadounidense aplicable en materia de sucesiones proporciona una exención o un crédito mayor que la exención predeterminada de 60.000 dólares para residentes no residentes. | Asegúrese de que la estructura sea coherente con los requisitos del tratado. |
| Reestructurar | Si la cartera ha crecido significativamente desde su adquisición, considere si ahora se justifica una reestructuración en una sociedad instrumental o en una estructura de dos niveles para reducir la exposición al impuesto sobre sucesiones. | Analice el costo de la reestructuración en comparación con la exposición actual. |
| Liquidez | Considere la posibilidad de contratar un seguro de vida transfronterizo o estructurar un fideicomiso de seguro de vida irrevocable (ILIT, por sus siglas en inglés) para proporcionar liquidez y cubrir las obligaciones fiscales sobre sucesiones en Estados Unidos. | Resulta especialmente relevante para familias con grandes propiedades inmobiliarias en Estados Unidos y activos líquidos limitados en ese país. |
| Plan patrimonial | Asegúrese de que su plan patrimonial contemple qué sucede con los bienes inmuebles en Estados Unidos tras su fallecimiento. | Quién administrará la propiedad, cómo funcionará el proceso de sucesión testamentaria en Estados Unidos y cómo se financiarán los impuestos sobre la herencia. |
Sección 5
Disposición: Planifique antes de vender
Las consecuencias fiscales de la venta de bienes inmuebles en Estados Unidos por parte de un inversor extranjero dependen en gran medida de la estructura de tenencia y la planificación previa a la venta, no del momento del cierre. Una planificación anticipada puede reducir significativamente la retención del impuesto FIRPTA y la carga fiscal general.
- Analice la ganancia esperada en la venta: reste su base fiscal ajustada (precio de compra original más mejoras, menos la depreciación acumulada) del precio de venta esperado.
La depreciación reclamada bajo la Opción Neta durante el período de tenencia reduce su base imponible e incrementa la ganancia por venta. Esta «recuperación de la depreciación» se grava a una tasa más alta y no está sujeta a la exclusión de FIRPTA; debe tenerse en cuenta en la planificación de la disposición.
- Determinar la tasa de retención aplicable según la FIRPTA, que generalmente es del 15 % del precio de venta bruto. Analizar si el impuesto real sobre la ganancia será menor que el monto retenido.
- Si el impuesto real sobre la ganancia es inferior a la retención del 15%, solicite un certificado de retención FIRPTA (Formulario 8288-B) antes del cierre; el IRS puede emitir un certificado que autorice una retención reducida en función del cálculo de la ganancia real.
El formulario 8288-B debe presentarse ante el IRS antes de la fecha de cierre, y el IRS dispone de 90 días para procesarlo. Si el certificado está pendiente al momento del cierre, el monto total de la retención debe depositarse en una cuenta de garantía bloqueada hasta que se emita el certificado. Es fundamental planificar con anticipación, idealmente de 3 a 4 meses antes del cierre previsto.
- Evalúe si procede un intercambio de bienes similares conforme a la Sección 1031. Este tipo de intercambio permite aplazar el reconocimiento de ganancias si los fondos se reinvierten en bienes inmuebles estadounidenses que cumplan los requisitos. La retención del impuesto FIRPTA generalmente se suspende para los intercambios 1031 que cumplan los requisitos.
- Analice las consecuencias fiscales de la enajenación a nivel de la entidad si la propiedad se posee a través de una corporación u otra entidad; una venta de la participación en la entidad (en lugar de la propiedad en sí) puede tener diferentes consecuencias en materia de FIRPTA y de impuesto sobre la renta.
- Coordínese con el abogado encargado del cierre y la compañía de títulos para garantizar que la retención de impuestos FIRPTA, si corresponde, se gestione adecuadamente al momento del cierre.
Sección 6
Administración de patrimonios: cuando fallece un propietario extranjero
El fallecimiento de un extranjero no residente que poseía bienes inmuebles en Estados Unidos desencadena una serie de requisitos fiscales y administrativos estadounidenses que deben cumplirse antes de que la propiedad pueda transferirse a los herederos.
- Determine si se requiere una declaración de impuestos sobre sucesiones de EE. UU. (Formulario 706-NA), la cual es obligatoria si el valor bruto de los activos ubicados en EE. UU. supera los $60,000 (o un umbral más alto según un tratado aplicable).
- Contrate a un asesor fiscal estadounidense para que le prepare el Formulario 706-NA; la declaración debe presentarse nueve meses después de la fecha de fallecimiento, con la posibilidad de una prórroga de seis meses.
- Solicite un certificado de transferencia del IRS antes de intentar transferir cuentas financieras estadounidenses: los bancos e instituciones financieras de EE. UU. congelarán las cuentas de un extranjero no residente fallecido hasta que reciban un certificado de transferencia del IRS que confirme que se han pagado o garantizado los impuestos sobre la herencia.
El proceso del certificado de transferencia del IRS puede tardar varios meses. Los bancos no liberarán los fondos sin él. Planificar con anticipación —y realizar el análisis del impuesto sobre sucesiones rápidamente después del fallecimiento— reduce la demora.
- Inicie un procedimiento sucesorio en Florida (o en el estado correspondiente) para cualquier propiedad inmueble en los Estados Unidos que estuviera a nombre del difunto; la propiedad inmueble debe pasar por el proceso sucesorio local independientemente del país de residencia del difunto.
Florida ofrece un procedimiento de administración sumaria para patrimonios con un valor inferior a un determinado umbral, que es más rápido y económico que la administración formal. La disponibilidad de la administración sumaria depende del valor y la naturaleza de los bienes en Estados Unidos.
- Analice las implicaciones de la FIRPTA para los herederos que pretenden vender la propiedad heredada: los herederos podrían obtener un ajuste al alza de la base imponible hasta alcanzar el valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, lo que reduce la ganancia en una venta posterior.
- Coordínese con el abogado extranjero en el país de origen del difunto para garantizar que la administración de la herencia en los Estados Unidos sea coherente con el procedimiento sucesorio o testamentario extranjero y que no surjan conflictos.
- Obtenga un número de identificación fiscal estadounidense (ITIN o EIN) para la herencia y para cualquier heredero extranjero que vaya a recibir activos estadounidenses; este requisito es necesario para la presentación de declaraciones de impuestos estadounidenses relacionadas con la herencia.
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