DOMAINES DE PRATIQUE

Liste de vérification pour la planification fiscale immobilière aux États-Unis à destination des investisseurs étrangers

FIRPTA, droits de succession, revenus locatifs et structuration — avant, pendant et après l’acquisition

Les investisseurs étrangers dans l'immobilier américain sont soumis à des obligations fiscales spécifiques à chaque étape de la détention : acquisition, détention, cession et décès. La retenue à la source FIRPTA, l'impôt successoral américain sur les actifs situés aux États-Unis, l'impôt sur le revenu locatif et les conséquences fiscales d'une vente via une structure inadaptée peuvent impacter significativement la rentabilité de l'investissement. Planifier avant l'acquisition est bien plus avantageux financièrement qu'une restructuration a posteriori, mais il n'est jamais trop tard pour analyser et optimiser une situation existante.

Cette liste de contrôle est organisée par phase. Parcourez les sections qui correspondent à votre situation actuelle : que vous évaluiez une nouvelle acquisition, examiniez un actif existant, prépariez une vente ou gériez la succession d’un propriétaire étranger.

À qui s'adresse ce produit ?

Cette liste de vérification s'adresse aux personnes non américaines (personnes physiques, familles et entités étrangères) qui acquièrent, détiennent actuellement ou envisagent de vendre ou de transférer un bien immobilier situé aux États-Unis. Elle est organisée par phase : acquisition, détention, cession et succession. Veuillez utiliser les sections qui correspondent à votre situation.

Section 1

Avant l'acquisition — Structuration des décisions

Pour un investisseur immobilier étranger, les décisions fiscales les plus importantes se prennent avant la signature du contrat d'achat. Toute structuration a posteriori comporte un risque de retenue à la source au titre de la FIRPTA et un risque d'imposition des plus-values.

Déterminez votre statut de résidence fiscale aux États-Unis : êtes-vous un étranger non-résident (NRA), un résident américain ou une personne ayant un double statut ? Votre traitement fiscal diffère fondamentalement selon votre statut.

Un ressortissant étranger séjournant de manière significative aux États-Unis peut devenir, de fait, résident fiscal américain en vertu du critère de présence substantielle, ce qui modifie complètement l'analyse. Veuillez vérifier votre statut de résidence avant de poursuivre.

Identifiez votre pays de résidence et analysez si une convention fiscale américaine relative aux droits de succession ou à l'impôt sur le revenu s'applique, et quelles sont les déductions qu'elle prévoit.

Les États-Unis ont conclu des conventions fiscales successorales avec un nombre limité de pays (dont la France, l'Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et d'autres). Ces conventions peuvent accroître sensiblement l'abattement ou le crédit d'impôt successoral. Les conventions fiscales sur le revenu peuvent réduire les taux de retenue à la source sur les revenus locatifs.

Analysez l'exposition fiscale successorale de l'acquisition proposée — L'immobilier américain est un actif situé aux États-Unis soumis à l'impôt successoral américain dans la succession d'un étranger non-résident, avec une exemption de seulement 60 000 $.

Pour un bien immobilier d'une valeur de 1 million de dollars détenu directement au nom d'un non-résident, l'exposition potentielle aux droits de succession américains dépasse 370 000 $. Pour un bien immobilier d'une valeur de 3 millions de dollars, elle dépasse 1,17 million de dollars. Cette analyse doit être effectuée avant l'acquisition, et non après.

Choisissez la structure de détention appropriée (propriété directe, LLC américaine, société écran étrangère ou structure à deux niveaux de sociétés étrangères/américaines) en fonction des objectifs de l'investisseur en matière d'impôt sur le revenu, d'impôt successoral et de FIRPTA.

La propriété directe est la solution la plus simple, mais n'offre aucune protection en matière de droits de succession. Une LLC américaine offre une protection de responsabilité, mais ne permet pas nécessairement d'exclure le bien du patrimoine imposable américain si la participation dans la LLC est considérée comme un actif situé aux États-Unis. Une structure à deux niveaux peut éliminer l'exposition aux droits de succession, mais introduit une imposition des plus-values au niveau de l'entreprise et complexifie la situation fiscale au regard de la FIRPTA lors de la vente.

Analysez les implications de la structure proposée au regard de la loi FIRPTA — certaines structures (par exemple, l'acquisition par le biais d'une société étrangère) affectent le taux de retenue à la source et la disponibilité d'exceptions de non-reconnaissance sur les transactions futures.
Obtenez un numéro d'identification fiscale individuel (ITIN) si vous n'avez pas déjà un numéro d'identification fiscale américain — requis pour les déclarations fiscales américaines relatives à la propriété.
Faites appel à un avocat immobilier américain et à une société de titres fonciers familiarisés avec les transactions impliquant des acheteurs étrangers — et assurez-vous que votre conseiller fiscal américain soit coordonné avec l'équipe chargée de la clôture de la transaction immobilière avant la signature du contrat d'achat.

Section 2

FIRPTA — Obligations de l'acheteur lors de l'acquisition

La loi FIRPTA impose des obligations à l'acheteur, et pas seulement au vendeur. Si vous achetez auprès d'une personne étrangère et que vous omettez de retenir l'impôt à la source, c'est vous, l'acheteur, qui en assumerez la responsabilité.

Déterminez si le vendeur est une personne étrangère aux fins de la FIRPTA — un citoyen ou un résident américain vendant sa propre maison n'est généralement pas soumis à la FIRPTA ; un étranger non-résident ou une société étrangère l'est.

L'acheteur doit obtenir du vendeur une attestation confirmant son statut de personne américaine ou étrangère. Une fausse attestation n'exonère pas l'acheteur de son obligation de retenue à la source si le vendeur est, en réalité, une personne étrangère.

Vérifiez le taux de retenue à la source applicable — généralement 15 % du prix de vente brut pour la plupart des transactions. Un taux réduit de 10 % s’applique aux propriétés vendues à 1 million de dollars ou moins et destinées à servir de résidence principale.
Déterminez si des exemptions FIRPTA s'appliquent, notamment l'exemption de résidence principale (prix de vente de 300 000 $ ou moins, l'acheteur a l'intention d'utiliser comme résidence), la certification de personne non étrangère ou un certificat de retenue à la source délivré par l'IRS.
Si le vendeur a demandé un certificat de retenue à la source (formulaire 8288-B) et que celui-ci a été délivré, confirmez le montant réduit de retenue autorisé par l'IRS avant la clôture.
Versez à l'IRS toute retenue FIRPTA requise en utilisant le formulaire 8288 et le formulaire 8288-A dans les 20 jours suivant la clôture.

Le délai de 20 jours est impératif ; tout retard de paiement entraîne des intérêts et des pénalités. En règle générale, c’est le notaire ou la société de titres qui s’en charge, mais l’acheteur doit s’assurer que la procédure est correctement effectuée.

Section 3

Revenus locatifs — Planification fiscale pendant la période de détention

Les revenus locatifs américains versés à un étranger non-résident sont soumis par défaut à une retenue à la source de 30 % sur le montant brut. L'option fiscale prévue à l'article 871(d) peut réduire considérablement la charge fiscale, mais elle doit être exercée et le moment choisi est important.

Déterminez l’usage prévu du bien : usage personnel uniquement, location ou usage mixte. Le traitement fiscal diffère sensiblement selon la catégorie.
Si le bien est destiné à être loué, évaluez l'option nette de la section 871(d) — qui permet à un NRA de traiter les revenus locatifs comme des revenus effectivement liés, imposés à des taux progressifs sur le revenu net après déductions.

Sans l'option « Net », le gestionnaire ou le locataire doit retenir 30 % des loyers bruts et les reverser à l'administration fiscale américaine (IRS). Avec cette option, le propriétaire non locatif (NRA) remplit une déclaration de revenus américaine (formulaire 1040-NR) et paie l'impôt sur le revenu locatif net après déduction des intérêts d'emprunt, des taxes foncières, de l'amortissement, des frais de gestion et autres charges. Pour la plupart des biens locatifs, l'option « Net » permet de réduire considérablement l'impôt.

Si vous optez pour l'option Net, engagez un comptable américain pour préparer les déclarations annuelles Form 1040-NR déclarant les revenus locatifs et les déductions — requises chaque année où la propriété génère des revenus locatifs.
Analysez si une convention fiscale applicable réduit le taux de retenue à la source sur les revenus locatifs — certaines conventions réduisent le taux par défaut de 30 %, bien que l'option nette soit généralement plus avantageuse.
Si le bien est géré par un gestionnaire immobilier américain, assurez-vous que ce dernier est au courant du statut NRA du propriétaire et des obligations de retenue à la source applicables — les gestionnaires immobiliers sont des agents de retenue à la source et peuvent être tenus responsables en cas de défaut de retenue.
Vérifiez si les jours d'utilisation personnelle et les jours de location ont une incidence sur la déductibilité des dépenses — les propriétés à usage mixte sont soumises à des limitations en vertu des règles relatives aux maisons de vacances.
Amortissez le bien immobilier américain sur la période d'amortissement applicable — l'amortissement constitue une déduction importante dans le cadre de l'option nette et doit être suivi pour l'ajustement de la base lors d'une éventuelle vente.

Section 4

Planification fiscale successorale aux États-Unis — Pendant la période de détention

L'imposition successorale américaine sur les biens immobiliers détenus aux États-Unis par un étranger non-résident est continue et augmente avec la valeur du bien. Un examen annuel est conseillé à mesure que le portefeuille s'étoffe.

Étape	Action	Ce qu'il faut savoir
Valeur	Réviser annuellement la juste valeur marchande actuelle de tous les biens immobiliers et actifs situés aux États-Unis.	Surveille l'exposition aux droits de succession à mesure que la propriété prend de la valeur.
Classer	Confirmer la classification de situation américaine de tous les actifs du portefeuille, y compris les participations dans des LLC, les parts de sociétés de personnes et les comptes bancaires.	Les biens immobiliers situés aux États-Unis sont toujours considérés comme situés aux États-Unis. Une participation dans une LLC américaine détenant des biens immobiliers situés aux États-Unis peut également être considérée comme située aux États-Unis en vertu des règles de transparence, selon la juridiction et l'analyse applicable. Les comptes bancaires ouverts dans des succursales américaines de banques étrangères peuvent ne pas être considérés comme situés aux États-Unis ; les comptes bancaires ouverts dans des banques américaines le sont généralement.
Traité	Analysez si une convention fiscale successorale américaine applicable prévoit une exemption ou un crédit plus élevé que l'exemption par défaut de 60 000 $ pour les non-résidents.	S'assurer que la structure est conforme aux exigences du traité.
Restructurer	Si le portefeuille a connu une croissance significative depuis son acquisition, il convient d'examiner si une restructuration en société écran ou en structure à deux niveaux est désormais justifiée afin de réduire l'exposition aux droits de succession.	Analysez le coût de la restructuration par rapport à l'exposition continue.
Liquidité	Envisagez une assurance-vie transfrontalière ou une structuration ILIT pour fournir des liquidités permettant de couvrir les obligations fiscales successorales américaines.	Particulièrement pertinent pour les familles possédant d'importants biens immobiliers aux États-Unis et des actifs liquides limités basés aux États-Unis.
Plan successoral	Assurez-vous que votre plan successoral précise ce qu'il advient des biens immobiliers américains en cas de décès.	Qui gérera la propriété, comment fonctionnera la procédure de succession américaine et comment les droits de succession seront-ils financés ?

Section 5

Cession – Planifier avant de vendre

Les conséquences fiscales de la vente d'un bien immobilier américain par un investisseur étranger dépendent principalement de la structure de détention et de la planification mises en place avant la vente, et non au moment de la conclusion de celle-ci. Une planification préalable permet de réduire considérablement la retenue à la source FIRPTA et l'imposition globale.

Analysez le gain attendu sur la vente : soustrayez votre base fiscale ajustée (prix d'achat initial plus améliorations, moins amortissement cumulé) du prix de vente attendu.

L'amortissement déduit au titre de l'option « Net Choice » pendant la période de détention réduit votre base fiscale et augmente le gain réalisé à la vente. Cette « récupération d'amortissement » est imposée à un taux supérieur et n'est pas soumise à l'exclusion prévue par la FIRPTA ; elle doit donc être prise en compte dans la planification de la cession.

Déterminez le taux de retenue à la source applicable au titre de la FIRPTA (généralement 15 % du prix de vente brut). Analysez si l'impôt réel sur le gain sera inférieur au montant de la retenue.
Si l'impôt réel sur le gain est inférieur à la retenue à la source de 15 %, demandez un certificat de retenue FIRPTA (formulaire 8288-B) avant la clôture — l'IRS peut délivrer un certificat autorisant une retenue à la source réduite en fonction du calcul du gain réel.

Le formulaire 8288-B doit être déposé auprès de l'IRS avant la date de clôture, et l'IRS dispose de 90 jours pour le traiter. Si le certificat est en attente à la date de clôture, le montant total de la retenue à la source doit être placé sous séquestre jusqu'à l'émission du certificat. Il est essentiel d'anticiper – idéalement 3 à 4 mois avant la date de clôture prévue.

Vérifiez si un échange de biens de même nature en vertu de l'article 1031 est possible. Cet échange permet de reporter l'imposition des plus-values si le produit de la vente est réinvesti dans un bien immobilier américain éligible. La retenue à la source au titre de la FIRPTA est généralement suspendue pour les échanges éligibles en vertu de l'article 1031.
Analysez les conséquences fiscales de la cession au niveau de l'entité si le bien est détenu par l'intermédiaire d'une société ou d'une autre entité — une vente de la participation dans l'entité (plutôt que du bien lui-même) peut avoir des conséquences différentes en matière de FIRPTA et d'impôt sur le revenu.
Coordonnez-vous avec l'avocat chargé de la clôture et la compagnie d'assurance titres pour vous assurer que la retenue FIRPTA, le cas échéant, est correctement gérée lors de la clôture.

Article 6

Administration successorale — En cas de décès d'un propriétaire étranger

Le décès d'un étranger non-résident qui possédait un bien immobilier aux États-Unis déclenche une série d'obligations fiscales et administratives américaines qui doivent être remplies avant que le bien puisse être transféré à ses héritiers.

Déterminez si une déclaration de succession américaine (formulaire 706-NA) est requise — elle est requise si la valeur brute des actifs situés aux États-Unis dépasse 60 000 $ (ou un seuil plus élevé en vertu d'un traité applicable).
Faites appel à un conseiller fiscal américain pour préparer le formulaire 706-NA — la déclaration doit être déposée neuf mois après la date du décès, avec une prolongation possible de six mois.
Demandez un certificat de transfert de l'IRS avant de tenter de transférer des comptes financiers américains — les banques et les institutions financières américaines gèleront les comptes d'un étranger non-résident décédé jusqu'à réception d'un certificat de transfert de l'IRS confirmant que les droits de succession ont été payés ou garantis.

L'obtention du certificat de transfert auprès de l'IRS peut prendre plusieurs mois. Les banques ne débloqueront pas les fonds sans ce document. Anticiper et faire réaliser rapidement l'analyse des droits de succession après le décès permet de réduire ce délai.

Ouvrez une procédure d'homologation de testament en Floride (ou la procédure dans l'État concerné) pour tout bien immobilier américain détenu au nom du défunt — les biens immobiliers doivent passer par la procédure d'homologation locale, quel que soit le pays de résidence du défunt.

La Floride propose une procédure d'administration simplifiée pour les successions dont la valeur est inférieure à un certain seuil. Cette procédure est plus rapide et moins coûteuse qu'une administration formelle. L'éligibilité à cette procédure dépend de la valeur et de la nature des actifs situés aux États-Unis.

Analysez les implications de la FIRPTA pour les héritiers qui envisagent de vendre le bien hérité : les héritiers peuvent bénéficier d’une réévaluation de la base à la juste valeur marchande à la date du décès, ce qui réduit le gain sur une vente ultérieure.
En collaboration avec un avocat étranger dans le pays d'origine du défunt, veiller à ce que l'administration de la succession aux États-Unis soit conforme à la procédure d'homologation ou de succession étrangère et qu'aucun conflit ne survienne.
Obtenez un numéro d'identification fiscale américain (ITIN ou EIN) pour la succession et pour tout héritier étranger qui recevra des actifs américains — requis pour les déclarations fiscales américaines relatives à la succession.

Des questions sur la planification fiscale immobilière aux États-Unis ?

Concepción Global PLLC advises foreign investors on the full lifecycle of U.S. real estate investment — from acquisition structuring and FIRPTA planning through estate tax analysis and disposition. We work in English, Spanish, French, and Portuguese, with deep experience in the Miami real estate market and coordination with foreign counsel across Latin America and Europe. Christine Alexis Concepción, Esq. caconcepcion@
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